Ставки по жилищным кредитам продолжают расти, делая покупку жилья менее доступной. В «Беларусбанке» такие займы подорожали до 18,18%. Эксперты предупреждают: покупатели будут осторожнее брать кредиты, а продавцам придется адаптироваться к новому уровню спроса.
«Возможностей покупать недвижимость станет меньше»
Ставка кредита «Ипотека Экспресс» у «Беларусбанка» для покупки жилья на вторичном рынке для физлиц выросла до 18,18% (было17,5%), а для льготников — до 16% (было 14,5%). Прошлое повышение ставок в этом банке было в феврале. Ранее эти займы подорожали и у других финучреждений.
— Мы всегда говорим, что предельная ставка по кредитам, после которой количество покупателей с кредитами значительно падает, — 18% годовых. И сейчас мы вплотную приближаемся к этой отметке, — рассказывал после предыдущего повышения «Беларусбанком» ставок по кредитам на жилье замначальника отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Твоя столица» Андрей Чернышев. — Это значит, что возможностей покупать недвижимость станет меньше. Покупатели это и так понимают. Но повышение кредитных ставок — это звонок даже больше для продавцов, а не покупателей.
Как рост ставок влияет на покупателей
Несмотря на повышение ставок, 16% для очередников пока выглядит вполне приемлемым вариантом. Такой процент позволяет брать дополнительный кредит без особых рисков, пишет в своем телеграм-канале независимый эксперт по рынку недвижимости Наталья Литовская. Однако при текущих ценах на жилье и среднем уровне доходов рассчитывать на заем, покрывающий 90% стоимости квартиры, мало кто сможет. Более реалистичный вариант — занять до 30 тысяч долларов, что кажется разумным решением.
Именно очередники с кредитами под 16% останутся основными покупателями на вторичном рынке, поскольку для всех остальных ставка по «Ипотеке Экспресс» поднимается до 18,18% годовых, считает эксперт. Это уже достаточно дорого: даже человеку с доходом около 3000 рублей в месяц безболезненно взять можно только эквивалент 20 тысяч долларов, да и больше ему, скорее всего, не одобрят.
При этом другие факторы, влияющие на спрос, остаются неизменными: курс доллара стабилен и не слишком высок, валютные накопления граждан по-прежнему некуда инвестировать, а доходы в иностранной валюте не снижаются. Однако прошлогодний ажиотаж был вызван не только этими условиями, но и отложенным спросом, который сформировался с 2022 года. Сейчас он постепенно сходит на нет.
«Цены на квартиры в Минске не рухнут одномоментно»
Приятных кредитов для всех на покупку жилья на вторичном рынке больше не осталось.
Но после 10 марта цены на квартиры в Минске не рухнут одномоментно, считает Наталья Литовская. Такого еще в истории не было. Тут как в психологии. Сначала продавцы будут отрицать действительность: спрос упал, и у людей не хватает денег на покупку. Потом придет депрессия, а после — принятие. Только после этого можно ждать снижения цен. Как правило, на это уходит от двух до шести месяцев.
— Цена на вторичку будет идти вниз, но небыстро. Если все останется, как сейчас — то есть неплохо с доходами, стабильный доллар, — то к лету все сдвинется, и к концу года цены в реальных сделках будут минус 5−8%. Если ситуация усугубится и кредиты для очередников на вторичку вовсе исчезнут, а доллар снова начнет двигаться к 3,5 рубля и выше — минус 10−12% к концу года станет нашими новыми реалиями, — оценивает Наталья Литовская.
Чего ждать от застройщиков?
Ставки по кредитам на долевое строительство также вырастут, указывает аналитик, — в ближайшее время они повысятся до 17−18% годовых во всех банках. Это немало. Вероятно, банки пересмотрят условия партнерских кредитов, увеличив ставку в льготный период и конечную процентную ставку. Это приведет к снижению спроса на новостройки, отмечает Наталья Литовская.
Застройщики, скорее всего, начнут предлагать акции и скидки к лету. В крупных проектах, таких как «Новая Боровая», «Зеленая гавань» и «Северный берег», им придется снижать свои финансовые ожидания. А в новых комплексах, продажи которых стартуют летом, застройщикам придется учитывать сокращение числа платежеспособных покупателей. Однако резкого снижения цен ждать не стоит.
По мнению Натальи Литовской, в первую очередь застройщики будут смягчать условия рассрочек, например, снизят первоначальный взнос с 50 до 40% и предложат программы, которые позволят привлекать клиентов с неофициальными доходами или доходами из-за границы.
Снижения цен на новостройки стоит ожидать ближе к лету — сначала в виде акционных предложений. К концу года цены могут упасть на 100−150 долларов за квадратный метр, но этот прогноз может скорректироваться в зависимости от политических и экономических факторов, таких как ситуация в Украине, санкции, стоимость нефти и другие неожиданные события, прогнозирует Наталья Литовская.
